京CBD写字楼租金3年内首下降 空置率触及警戒线

昨日，国际物业顾问公司戴德梁行发布四季度年报显示，过去6个月里由于全球发生的金融危机以及国内经济的下滑，一定程度上影响了北京写字楼的出租，2008年最后一季度除中关村外，北京CBD、燕莎、金融街等传统经济圈都出现了不同程度的空置率增长。

　　第一太平戴维斯和世邦魏理仕也向《第一财经日报》记者证实了这一数据，世邦魏理仕研究部董事覃晓梅告诉记者，北京CBD区域写字楼第三季度的空置率为28.5%，第四季度的空置率为35%，达到了近1/3。租金同比2007年下降4.5%，是北京CBD区域3年来首次出现租金下滑趋势。

　　据介绍，自2006年以来,CBD核心区域的国贸区域主要写字楼租金呈直线上扬的态势,从150元/平方米/月一直涨到目前的252元/平方米/月,增幅较大。各主要写字楼空置率一直维持在很低的水平。但从目前的形势来看,过去一直相对上涨的格局已被打破。

　　戴德梁行北亚区策略发展部顾问主管陶汝鸿接受《第一财经日报》记者采访时表示，由于全球的金融海啸，2008年开始，全球49个国家114个商业区都在缩减办公开支。其中伦敦、首尔和西欧为最。

　　一些外资公司从成本控制角度考虑,已经暂停了扩租计划,并且考虑削减办公面积以降低租金费用,甚至有的公司因为CBD的租金相对较高,转而求其次,迁至租金水平相对较低的区域。这其中不乏一些知名跨国公司,如柯达总部由嘉里中心 (论坛)迁至乐成中心 (论坛 相册 户型)，摩托罗拉将位于CBD的物业卖掉外迁到望京等。

　　受国际金融危机影响，不少在北京的企业都选择放弃CBD区域，或放弃甲级写字楼续租。而一些本土公司则动作频繁，集中在能源、医药、保险等行业。根据戴德梁行统计，2008年四季度主要租赁成交案例大宗交易集中在本土企业，比如，河北钢铁公司去年四季度租下了金地中心 (论坛 相册 户型)8000平方米。安邦保险集团则购买了财源国际中心 (论坛 相册 户型 视频)东座整栋写字楼，辉瑞制药最近也租下了大面积写字楼。

　　几大行预计未来12~15个月将有240万平方米的新增供应投入市场，而其中的大部分供应量仍将集中在CBD。第一太平戴维斯研究部预计未来两个季度北京约有100万平方米的甲级写字楼竣工,其中有33%位于CBD核心区的国贸区域,包括环球金融中心、国贸中心三期等,这会使得该地区空置率大幅提高。戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示，如果市场需求持续走软，如此大的新增供应将进一步推升空置率并导致租金的持续下滑，这一点在空置率已超过30%的CBD将尤其如此。

　　而按照业内惯例，写字楼市场空置率的安全线指标应在6%左右，当空置率超过20%时就被认为风险很大。然而这一风险还在继续扩大，覃晓梅认为，租金持续走低和空置率的继续增加将持续到2009年第二季度。